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二手房交易營改增落定 未滿兩年按5%全額征收

發布日期:2016年3月25日   烏魯木齊房產網

【財新網】(記者 邢昀)各方關注的二手房交易營改增政策終于落定。3月24日財政部公布的《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》對此做出明確規定。

文件稱,個人購買不足2年的住房對外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅,個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的,免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區。

對北上廣深四市,個人將購買不足2年的住房對外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的,以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的,免征增值稅。

這意味著,過渡期二手房交易營改增完全平移了現行二手房交易營業稅政策。目前來看,這種政策的平移并不會帶來稅負增加。一位地方稅務機關人士對財新記者表示,考慮到價稅分離部分,營改增后,稅負實際上略微降一點。

但由于二手房交易中通常是賣方占主導地位,會通過各種方式轉移稅負,他也提醒,要謹防開發商等借增值稅炒作,或者價稅分離標價,建議購房人在簽訂合同時多加留意,必須搞清楚房款是否是含稅價。

根據增值稅的算法,需要先計算出銷售額,銷售額=含稅銷售額÷(1+征收率),應納稅額=銷售額×征收率,比如一套售價150萬元(含稅、購買不足2年)的房子,最終增值稅應納稅額為(150÷1.05)×0.05=7.14萬。當前營業稅下是總價按照5%的稅率征收,按現行政策,營業稅應納稅額為150×0.05=7.5萬。

安永大中華區間接稅主管合伙人梁因樂表示,不同地域對二手房交易稅收實際承擔人的操作慣例存在較大差異,因此營改增對二手房交易市場的影響主要還是由市場供需決定。

為確保全面推開營改增平穩實施,國稅總局近日也發文稱,全面推開營改增后,二手房交易增值稅在一定過渡期內委托地稅部門代征。

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